Phân tích đầu tư dự án Vinhomes Golden River Bason từ chuyên gia

Theo các chuyên gia :” Năm 2014 là năm của thị trường phân khúc trung bình, năm 2015 là phân khúc cao cấp và dự báo năm 2016 phân khúc siêu cao cấp sẽ định hướng và chủ đạo cho sức nóng thị trường”.

Nhân định này được đánh giá thông qua các số liệu đã được công bố qua các năm của các tổ chức thống kê uy tín như Savills, CBRE, JLL…

Vinhomes Central Park nhảy vào cuộc chơi

Bảng báo cáo của Savills về nguồn cung căn hộ năm 2015.

Bảng báo cáo của Savills về nguồn cung căn hộ năm 2015.

Các bạn có thể thấy được trên biểu đồ, Quận Bình Thạnh, Quận 2, Quận 7 đã cung cấp ra thị trường nguồn căn hộ với số lượng khá lớn. Số liệu này cũng phù hợp với tình hình thị trường năm vừa qua đó là: “Sự nóng bỏng thị trường khu Đông và khu Nam Sài Gòn”.

Sở dĩ, Quận Bình Thạnh có nguồn cung lớn bởi Vinhomes tung ra chào bán hàng ngàn căn Vinhomes Central Park. Nguồn cung căn hộ của Quận 1, Quận 10 chưa nằm trong bảng thống kế 2015 nhưng năm 2016 bảng thống kê này sẽ có nhiều sự thay đổi bởi các dự án lớn như Vinhomes Golden River, Xi Grand Court, dự án Hà Đô 756 đường 3/2… sẽ khiến nguồn cũng những khu vực trên sẽ vượt bậc so với các năm.

Nối tiếp là Siêu dự án Vinhomes Golden River

Sự xuất hiện của dự án Vinhomes Golden River đón đầu dòng căn hộ siêu sang với giá bán từ 80 triệu/m2 trở lên sẽ là một trải nghiệm cao cấp tại một nơi siêu sang trọng đối với những vị khách trước đây chỉ có thể cảm nhận được tại nước ngoài hoặc một số nơi rất hiếm ở Việt Nam.

Bảng thống kê về giá, số lượng và các sự án của các chủ đầu tư bất động sản căn hộ siêu sang tại Quận 1.

Bảng thống kê về giá, số lượng và các sự án của các chủ đầu tư bất động sản căn hộ siêu sang tại Quận 1.

Nhìn vào bảng thống kê trên các bạn có thể thấy một số điều như sau:

  • Nguồn cung căn hộ siêu sang Quận 1 từ các dự án không lớn, số lượng căn chỉ là vài chục tới vài trăm căn nên thực sự nguồn cung chưa nhiều nên đây có thể coi là một thị trường nhiều tiềm năng.
  • Giá bán căn hộ siêu sang Quận 1 dao động từ 4000-9000 USD/m2, giá này cao gấp 2,3 lần so với những căn hộ cao cấp cùng loại nhưng nằm ở những quận xung quanh Quận 1 như Bình Thạnh, Quận 2, Quận 4…
  • Các căn hộ dạng siêu sang chủ yếu nằm trong 1 vài tòa, tích hợp dịch vụ, diện tích đất dự án nhỏ nên thiếu nhiều tiện ích như công viên, cây xanh, đường chạy bộ.. cư dân sống trong những khu như vậy thường khó có thể có được sự hưởng thụ đẳng cấp trọn vẹn. Để bù đắp những thiếu sót trên, các chủ đầu tư căn hộ siêu sang đang chú trọng mạnh vào việc tích hợp dịch vụ tòa nhà để tạo sự khác biệt trong cạnh tranh với những đối thủ khác dòng sản phẩm này.
  • Các dự án căn hộ siêu sang bắt đầu có sự tham gia của những nhà phát triển dự án lớn như Novaland, Vingroup, C.T Group, Bitexco.

Trước giờ Bitexco là đại gia có số lượng đất khá lớn, bản thân họ có dự án Bitexco Tower đang là biểu tượng của sự phồn thịnh thành phố Hồ Chí Minh, họ cũng nắm nhiều quỹ đất vàng xung quanh Bến Thành và đặc biệt quỹ đất gần 10ha thuộc khu Mã Lạng. Tuy nhiên, dự án này đang bị treo và chưa biết bao giờ triển khai. Nếu Bitexco chậm chân có thể Vingroup sẽ nhảy vào cuộc chơi mới bởi Vingroup rất thích xây dựng những siêu dự án trên những quỹ đất vàng, điển hình như 2 dự án Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River.

Tại sao vị trí Vinhomes Golden River được gọi là “vị trí kim cương”?

phan-tich-dau-tu-du-an-vinhomes-golden-river-bason-tu-chuyen-gia3

Đây là những lý do:

  • Quận 1 có nhiều trục đường như đường Đinh Tiên Hoàng, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh nối dài Nguyễn Thị Minh Khai qua cầu Thị Nghè 1 và đường Nguyễn Hữu Cảnh qua cầu Thị Nghè 2 . Ba trục đường này có lưu lượng xe rất lớn và đường Nguyễn Hữu Cảnh  là con đường lớn nhất, rộng nhất trong các trục đường phía Đông. Vinhomes Golden River có mặt tiền khá rộng trên đường Nguyễn Hữu Cảnh và mặt tiền đường Tôn Đức Thắng. Như bạn đã biết, đường Tôn Đức Thắng là đường nối dài của đường Đinh Tiên Hoàng và là đường trục nối sang bán đảo Thủ Thiêm Quận 2. Đường này có mật độ các văn phòng cho thuê hạng A khá nhiều.
  • Dự án Vinhomes Golden River có tổng diện tích lên tới hơn 25ha nên đảm bảo được các tiện ích nội khu, có 3 mặt giáp sông và đặc biệt có bên du thuyền được coi là một trong những bến du thuyền lớn nhất thành phố, bến du thuyền này sẽ kết nối với các siêu dự án khác như Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, Đảo Kim Cương, bến du thuyền Lan Anh, đảo Đại Phúc, Bình Quới…và sắp tới sẽ là Cần Giờ. Do có nhiều phần diện tích có view sông nên các căn hộ được thiết kế nhằm đat được sự thông thoáng và view sông Sài Gòn khá đẹp.
  • Dự án Vinhomes Golden River có một lợi thế khác đó là kế bên Thảo Cầm Viên 17ha với cây lớn và thảm thực vật phong phú. Xu hướng xanh hóa và thông minh các tòa nhà là một trong những xu hướng của các bất động sản hiện đại ngày nay. Đặc biệt các bất động sản ở những nước phát triển như Nhật Bản, Singapore và nhiều thành phố lớn Trung Quốc…Không gian sẽ cảm thấy mát mẻ và không bị stress khi nhìn về phía công viên, cho nên view công viên thường được đánh giá rất cao khi khách hàng lựa chọn căn hộ của họ.
  • Phường Bến Nghé là một trong những phường có mật độ văn phòng hạng A và các tòa nhà đẳng cấp nhất thành phố nên dự án nằm tại phường này có sự khác biệt không nhỏ so với các phường khác. Nếu bạn có hộ khẩu phường Bến Nghé thì đối tác sẽ đánh giá cao về tiềm năng tài chính của bạn.

Tiềm năng về mặt vị trí là như vậy nhưng các mà Vinhomes Golden River bố trí các tòa nhà trong khu vực như thế nào?

phan-tich-dau-tu-du-an-vinhomes-golden-river-bason-tu-chuyen-gia4

Phân tích sơ đồ mặt bằng tổng thể dự án Vinhomes Bason dựa trên cơ sở quy hoạch kiến trúc tỷ lệ 1/500

  • Khu biệt thự gồm 5 cụm O1-O5 là các căn biệt thự song lập và đơn lập. Giá bán chủ đầu tư đưa ra có thể tầm 400-500 triệu/m2. Chủ đầu tư đặt tên khu này là The Victory. Đây có thể coi là khu biệt thự thuộc dự án có giá cao nhất thành phố cho tới thời điểm hiện tại.
  • Khu vực hỗn hợp gồm 6 khu HH1-HH6 là tổ hợp thương mại, officetel, căn hộ siêu sang được chủ đầu tư đặt tên The Front, The Luxury, The Aqua (mở bán đầu tiên). Chiều cao các khu vực này dao động từ 36-50 tầng và được thiết kế theo hướng thoải dần phía sông Sài Gòn.
  • Khu vực văn phòng khách sạn gồm 2 tòa: cao từ 28-60 tầng và có lẽ tòa nhà 60 tầng là tòa nhà điểm nhấn khu vực này.
  • Khu bệnh viện Vinmec, trường liên cấp Vinschool cũng được bố trí. Có lẽ chủ đầu tư tận dụng luôn lượng khách VIP sống tại dự án cho sự phát triển hệ thống bệnh viện này.
  • Trong khu này cũng có 2 ga metro. Năm vừa rồi CBRE thống kế giá của bất động sản tăng 7-10%. Đây cũng là điều kiện thuận lợi cho sự tăng giá của Vinhomes Golden River.
  • Trong khu vực có khu tưởng niệm hơn 6000m2 về truyền thống Ba Son khu này người dân ngoài có thể đia vào tự do. Khu vực này cũng có một quảng trường nhỏ.
  • Những khu công viên được bố trí làm phân tách giữa các phân khu: Nhà ở cao tầng-thấp tầng, trường học-ga metro, hành lang an toàn kè sông, kè rạch, đường công viên kết nối với đường Nguyễn Hữu Cảnh và sông…tạo ra sự kết nối xanh rất khoa học và nghệ thuật.
  • Khoảng cách giữa các tòa là từ 25m trở lên nên đảm bảo được sự phân cách giữa 2 tòa theo tiêu chuẩn kỹ thuật.

Điểm mạnh của Vinhomes Golden River:

  • Chủ đầu tư tài chính vững mạnh, chất lượng công trình, tiến độ đảm bảo, có kinh nghiêm đối với dòng bất động sản siêu sang
  • Vị trí dự án đắc địa, nằm ngay trung tâm Quận 1, quy hoạch đồng bộ, ga Metro bên trong dự án.
  • Thị trường bất động sản đang có chu kỳ phát triển tốt
  • Không lo lắng với vấn đề ngập nước và mật độ giao thông lớn vì đã cóq uy hoạch đường Nguyễn Hữu Cảnh và đường ven sông từ Ung Văn Khiêm qua Vinhomes Central Park tới Vinhomes Golden River và đầu ra tại Lê Thánh Tôn.
  • Vinhomes Golden River đang đón đầu xu hướng bất động sản siêu sang và do vị trí quá tốt nên sẽ giữ hoặc tăng giá trong tương lai.
  • Giá trị gia tăng cao về sau do kinh tế phát triển, quỹ đất trung tâm hạn hẹp

Cộng đồng cư dân Vinhomes Golden River

Hiện nay ở VN theo tổ chức Credit Suisse, năm 2014 có 57000 người giầu có có số tiền 2 tỉ- 44 tỉ. Đây là con số khá ấn tượng đối với nhiều nhà môi giới. Vậy họ là ai? và họ ở đâu? và mong muốn về bất động sản của họ trong năm nay là gì? Sau đây sẽ là câu trả lời cho các bạn về cộng đồng Vinhomes Golden River:

– Họ là những chính trị gia, đang ngồi ở đâu đó
– Họ là những người sở hữu biệt thự, Penhouse sang trọng.
– Họ là những người sở hữu siêu xe.
– Những người có nhà mặt phố trung tâm.
– Những nghệ sĩ trong giới Showbiz nổi tiếng.
– Những đại gia tỉnh lẻ.
– Những Việt Kiều giầu có, người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam…

phan-tich-dau-tu-du-an-vinhomes-golden-river-bason-tu-chuyen-gia5

Con số này đang có xu hướng tăng vượt bậc cùng với sự phát triển kinh tế. Đây là niềm vui của những người bán bất động sản!

Tất cả những khách hàng này sẽ tạo nên một môi trường đẳng cấp bên trong Vinhomes Golden River. Bên trong dự án không còn chỉ là nơi sinh sống, vui chơi mà còn là nơi tạo ra cơ hội cho tất cả mọi cư dân khi có hàng xóm là những người thuộc tầng lớp siêu thượng lưu.

Những khách hàng giàu có cũng có những mục đích khác nhau khi mua bất động sản. Có thể chia thành 4 nhóm khách hàng:

– Khách hàng mua ở (tận hưởng tiện ích vượt trội, mong muốn ở căn nhà tốt hơn nơi họ đã ở)
– Khách hàng mua đầu tư ngắn hạn (đầu tư lướt sóng)
– Khách hàng mua đầu tư dài hạn (cho thuê+chờ tăng giá).
– Khách hàng mua để bảo toàn tài sản (môi giới gọi vui là rửa tiền).

Mức độ vay tiền để mua bất động sản như thế nào là an toàn?

phan-tich-dau-tu-du-an-vinhomes-golden-river-bason-tu-chuyen-gia6

Theo chúng tôi hai nhóm được đánh giá cao đó là: mua ở và mua đầu tư lâu dài.

Những người có tư tưởng mua ở họ sẽ cân đối thu nhập của họ với mức lãi vay ngân hàng họ phải trả để có được phương án vay phù hợp. Theo các chuyên gia biên độ an toàn vốn nhóm này tầm 40-50%

Những người lướt sóng trong đầu tư nên chuẩn bị số tiền bằng 1/3 giá trị căn hộ để dự trữ thời gian ra hàng. Nếu thời gian ra hàng không đủ sẽ khiến nhóm này phải bán lỗ để cắt lô. Nếu vay ngân hàng thì lợi nhuận kỳ vọng sẽ giảm vì phần lời đó sẽ bị vào túi ngân hàng một phần. Lời khuyên đối với nhóm này là nên tìm các nhà môi giới có uy tín, đánh giá căn đẹp giá tốt để ra hàng nhanh và có thời gian ra hàng đủ an toàn, nếu vốn của bạn đủ trụ lại trong 1 năm trong thời kỳ sốt bạn có thể lời được từ 12-13%/năm (>6% bạn gửi ngân hàng). Nếu lướt sóng những căn xấu giá rẻ nguy cơ thất bại đầu tư sẽ cao.

Đối với nhóm mua đầu tư dài hạn, đây là nhóm có tài chính khá vững. Họ có nguồn thu nhập ổn định và có sự hiểu biết thị trường khá sâu sắc. Họ sẽ vay khá nhiều, số tiền lên tới 60-70% giá trị căn hộ. Họ sẽ để chuyện thanh toán các đợt cho ngân hàng, việc họ làm là kinh doanh để kiếm nhiều tiền trả lãi và gốc ngân hàng. Tiền họ kinh doanh sẽ lớn hơn tiền gốc+lãi ngân hàng rất nhiều.

Cập nhật thông tin dự án Vinhomes Golden River tại cảng Bason:
>>> https://minhvinhomes.com/vinhomes-golden-river

Phân tích đầu tư dự án Vinhomes Golden River Bason từ chuyên gia
4.92 (12) votes

Leave a Reply